企业在面临拆迁时，什么情况会让经营者措手不及？是遭遇违法强拆？是对方给予的补偿款太低？还是，一份突然出现的 “腾退”告知书？针对近期频繁出现的以所谓“腾退”名义进行的新形式拆迁，北京吴少博律师事务所就为大家解读：遭遇到这种新形拆迁，当事人该如何维权！
【什么是腾退】
同国有土地上房屋的征收与集体土地的征用、房屋拆迁一样，“腾退”也区分是在国有土地上还是集体土地上进行。国有土地上一般称其为房屋腾退，意思为腾出房屋、国家收回，集体土地上一般称为土地腾退，腾出房屋退还土地。
最近两年来，腾退作为农村集体土地上拆迁的新形式，在征地拆迁中被广泛适用。其最早源于2001年12月30日北京市政府发布的《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》。此办法首次提出采用“腾退”的方式，解决各区县绿化隔离地区所需土地的置换问题。
正因为腾退所需的审批流程少、成本低，很快被一些乡镇政府作为应对集体土地拆迁的“杀手锏”，大范围的拓展开来。而对于“被腾退”的当事人而言，往往会面临腾退“时间短”“赔偿低”“维权难”等问题。
【案件背景】
李先生是北京市大兴区某村村民。2007年其通过公开招标的方式，与当地村委会达成协议，取得了某处地块使用权，并在此地上建立并经营起了一家塑胶厂。
2016年11月，该村委会向李先生发出了《告知书》，《告知书》中明确李先生所在地块被纳入镇政府实施的“某某试点工程拆除腾退项目”。要求李先生尽快腾空搬离，并给出第三方出具的拆迁估价，但此估价明显低于国家规定的补偿标准。
2016年11月-2017年2月，李先生和当地村委会就相关赔偿问题多次协商未果。
2017年3月，李先生与北京吴少博律师事务所取得联系。通过分析当事人对案件事实的描述，吴少博律师决定代理此案，帮助李先生争取合法权益。
【律师分析】
吴律师了解到，目前在北京，已经有多个村集体通过腾退的方式进行了集体土地的拆迁，逐渐形成了有体系、有步骤的拆迁方式。这种方式规避了逐级审批和办理多种证照的法定程序，仅通过村委会的决议就可以确定对本村集体的拆迁范围和补偿数额。
一少部分较为规范的腾退项目，会在安置补偿方案中注明经过了村民委员会会议决定，事实上也经过了村民的决议和讨论。而在大部分其他的腾退项目中，村集体均是找来一部分村民象征性地进行决议，然后草率的通过预先拟定的安置补偿方案，实难体现基层民主，侵犯了集体成员的土地权益。
而更严重的是，根据现有的法律规定，“腾退”实际上是不合法的。
吴律师分析出的理由如下：
1、村民会议不能决定腾退
目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条第二款的规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利”。显然可以看出在实践中只要是涉及到了“腾退”都是与村民的人身权利和财产权利息息相关。因此目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条是站不住脚的。
2、村委会无权实施腾退
根据《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准或由市、县人民政府批准“。同时，第46条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施“。可见村委会并无权对于集体土地进行征收。
3、村委会的违法拆迁行为应受处罚
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第25条规定：“违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款”。即村集体以村民委员会会议的形式进行违法拆迁也是应当受到处罚的。
【办案经过】
通过以上分析，吴律师瞄准了村委会的“软肋”，也就是此次腾退的合法性。如果能证明此次腾退不合法，李先生就无需担心自己厂房被违法强拆，也能够在补偿协议谈判时获得有利的条件。在途径上，吴律师并没有选择常见的行政复议或者行政诉讼，而是决定申请政府信息公开。吴律师考虑到当事人李先生处于弱势，如果直接提起行政诉讼并没有多少胜算。想要证明对方违法腾退的最好方法，就是直接找出其法律程序上的漏洞。而找寻这方面的漏洞甚至不需要我们自己动手，只需要向有关机关申请查阅“腾退”相关的审批文件，机关一旦发现文件并不存在，村委会的谎言便不攻自破。
2017年3月，吴少博律师事务所分别向镇政府、区政府、区发改委、区规划局依法申请政府信息公开。要求查阅涉案土地的征地公告和补偿方案。紧接着，律师又向当地村委会申请当时涉及“腾退”项目的村民决议。很快上述政府部门对所申请的信息公开做出了回复。不出所料，结果表明相应的征收决定和安置补偿方案均不存在。而向村委会申请回复时，对方则打起了“太极”。村委会所答非所问，自称此次腾退不属于“集体土地拆迁”，不需要相关批准文件，很明显是“做贼心虚”。
既然没有相关审批文件支持，村委会凭什么要求当事人限期“腾退”呢？律师与当事人随即与村委会进行了谈判，表明了自己的态度，坚决维护自身的合法权益。最终，村委会自知理亏，一改之前“蛮横”的态度，不久便与当事人达成了理想的补偿协议。
【总结】
近些年来中国城市化进一步加快，各种基础建设项目在全国遍地开花。一方面带动了经济发展，拉高了GDP；另一方面在地方政府求大求快的背后时常也会出现与民争利现象，而且手段也都是极其不光彩的。国家为此出台了很多相关的法律法规以此来约束政府的行为，但正如那句老话说的“上有政策，下有对策”，在征地拆迁这块充满矛盾的领域内，作为老百姓始终是弱势的一方，也始终是受伤的一方。这其中的原因就是很多人在面对征地拆迁时不知道该如何拿起法律的武器来保护自己的合法权益，更不知道在征地拆迁领域政府惯用的手段有哪些。北京吴少博律师事务所在十余年的中小企业维权道路上见证了太多中小企业的心路历程，也曾与它们携手用度难关。因此我们不遗余力，毫无保留的将我们的办案心得、维权思路以微信公众号推文的形式告诉我们的客户和我们的朋友，为的是让关注我们的客户和朋友能够养成一种维权的思维，在以后面对相关的法律问题时能够沉着应对。我们也希望关注我们的客户以及朋友能够继续支持我们，让更多的人知道我们了解我们。
